Вы всерьез подошли к тому, что пришло время инвестировать в недвижимость за рубежом. Вы были на Пхукете, и в целом это место кажется вам превосходным выбором для того, чтобы сделать свою первую инвестицию. Вы начинаете погружаться в материал, изучать тонны информации, отправлять запросы, и тут, со всех сторон вас начинают окружать эксперты, консультанты и специалисты, которые на разный лад начинают уговаривать вас согласиться на их услуги. В какой-то момент “желающих помочь” становится целый легион, и выбрать кого-то одного очень непросто.
Впервые, мы представляем детальный разбор специальности агента, объясняем их мотивацию и интерес.
В этом гиде по агентам, мы расскажем кто они такие, как выбрать и проверить агента, достойного вашего доверия и какими признаками должен обладать настоящий эксперт по недвижимости на Пхукете, которому можно доверить свои средства.
Агенты - они вообще кто?
Для того чтобы разобраться в свалившейся на вас информационной “каше”, убрать эхо сладких обещаний и выбрать кого-то одного, для начала стоит определиться со значениями.
“Агент по недвижимости: материально заинтересованное лицо (либо организация), ведущее консалтинговую деятельность по предоставлению информации об объектах недвижимости.”
В классификации агентов по недвижимости на Пхукете существует три основных подвида:
- Агент по продаже недвижимости
- Агент по аренде недвижимости
- Агент “все в одном”
В нашей статье мы фокусируемся исключительно на агентах продающих недвижимость, ведь именно они работают в сегменте высокорисковых крупных чеков. Об оставшихся отметим лишь что:
Агенты по аренде недвижимости - специалисты представляющие интересы собственников жилья, партнеры отельных сетей, резортов, комплексов вилл, управляющих компаний. Основной вектор работы данных агентов краткосрочная и долгосрочная аренда жилья на Пхукете. Как и все в этом гиде по агентам, они работают исключительно на основе комиссионного вознаграждения, которое в зависимости от условий контракта, выплачивается или арендодателем или арендатором.
Агенты “все в одном” - категория “специалистов” на которую стоит обратить пристальное внимание. Именно агенты “широкого профиля” чаще всего становятся героями новостных сводок и гневных постов в социальных сетях. Идентифицировать такого агента очень просто. Как правило, они готовы предоставить вам вообще все услуги на Пхукете: продать квартиру или виллу, арендовать мотобайк, машину, яхту, самолет, продадут вам латекс, чай для похудения из сверчков, отведут вас в зоопарк и устроят шоу трансвеститов.
Естественно, специалист предоставляющий весь спектр данных услуг просто не в состоянии контролировать качество, диапазон выбора и главное, адекватность цен данных услуг. Хороший специалист по продаже просто не в состоянии заниматься операционной деятельностью (даже в режиме делегирования), потому как его основной профиль требует максимальной концентрации и ответственности.
Зачем нужны агенты, не лучше ли покупать напрямую?
Профессиональные и ответственные агенты безусловно нужны и полезны. Хороший риэлтор всегда дает покупателю реальную картину рынка и помогает разобраться в специфике того или иного проекта. Застройщики вряд ли будут откровенно говорить о недостатках своих продуктов и развернуто анализировать особенности конкурентов. До наступления эпохи глобального интернета агенты были единственным двигателем продаж, так как многие застройщики были не в состоянии организовывать свой маркетинг и генерировать поток клиентов. Сейчас же, во времена когда по сути вся информация лежит в открытом доступе, агенты стали ценны своей экспертностью консалтингом.
Как выбрать агента, которому можно доверять?
Вопрос доверия в мире финансов эфемерен и условен. Любое мало-мальски настоящее доверие процесс долгий и основывающийся на реальных действиях. Поэтому процесс выбора риелтора который будет предоставлять вам информацию и представлять ваши интересы перед застройщиком, можно сравнить с выбором партнера по бизнесу, а выбирая оного - прежде всего его нужно проверить. В связи с этим, ответ на вопрос “КАК” многослоен и содержит в себе несколько важнейший элементов, пренебрежение каким-либо из которых несет дополнительные риски.
Этап 1. Первичная проверка.
Этот этап фактически отрежет большую часть претендентов на ваше доверие, избавит от лишних головных болей и навязчивого внимания. Первым критерием которой стоит выяснить является проверка легальности работы агента. Что для этого нужно?
Запросите у агента регистрационный документ его юридического лица. В Таиланде эта форма называется DBD (Department of Business Development Form). Небольшим затруднением является тот факт, что форма существует исключительно на тайском языке, и имеет ограниченный срок действия. Все потому, что компания каждые 6 месяцев с момента регистрации обязана обновлять данный документ, сдавая финансовую отчетность и выплачивая налоговые сборы. Чтобы упростить вам задачу, на фотографии ниже мы обозначили какие ключевые данные из формы нужно использовать для проверки.
Помните: Буддийская система летоисчисления в Таиланде отличается от Григорианской, и например 2021-ый в Таиланде это 2564 год.
После того как агент выслал вам документ для проверки, смело переходите на сайт DBD для того, чтобы получить полные данные о компании на английском языке.
Перейдя по ссылке выполните следующие действия:
- Введите капчу от спама
- Введите ИНН компании
- Нажмите на поиск
- Нажмите на номер появившейся компании
В результате вы получаете следующие данные
-
Форму юридического лица (Company Limited)
-
Юридический статус (Still Operated - Действующая)
-
Дату создания
-
Уставной капитал
-
Поданные отчеты по годам
-
Юридический адрес
-
Список директоров
-
Право подписи и печати
-
Вид деятельности на момент регистрации
-
Цель регистрации
-
Вид деятельности на момент последней отчетности
-
Основание последней отчетности
На основании полученных данных можно получить четкую картину деятельности юридического лица и его соответствия виду деятельности.
Следующим шагом первичной проверки, является запрос разрешения на работу (Work Permit). Этот документ должен быть у любого и специалистов с которым вы ведете переговоры, будь это владелец компании (лицо указанное в качестве директора), или же наемный сотрудник агентства. Как и все официальные документы в Таиланде, Work Permit тоже выдается на тайском языке. Исключением является указание имени иностранного работника, и территориальный пункт, которые указаны на английском языке.
На фотографии разрешения на работу мы отметили важнейший пункт, который вы можете перевести при помощи камеры смартфона и приложения Google Translate. В данной графе должна быть указана должность сотрудника.
Например: менеджер по международным клиентам
Еще одним важным условием является отметка о продлении разрешения на работу, и по факту подтверждающая его действительность. Данные о продлении находятся на предпоследнем развороте документа. И если в документе (см. фото выше) стоит прошедшая дата, обящательно попросите прислать штамп о продлении (см. фото ниже).
Почему это так важно?
Полная легальность в Таиланде это очень трудоемкий и дорогостоящий процесс. Только специалисты способные работать на самообеспечение и доход могут позволить себе содержание бухгалтера, оплату ежегодных платежей по оформлению визы и продления Work Permit.
Итак, первичная проверка пройдена, и в ваших сердцах затеплился первый огонек доверия. Не спешите, этим шагом мы лишь отсекли совсем уж нежелательных элементов, и впереди еще много работы.
Этап 2. Профессиональная пригодность.
Если с первичной проверкой все в принципе кристально ясно и понятно, то с выявлением профпригодности агента все чуть-чуть сложнее. Как правило, на первом этапе переговоров, пока вы еще не вывели агента из себя своей подозрительностью, почти все они ведут себя очень тактично и интеллигентно. Они сыплют терминами, жонглируют звучными тайскими географическими названиями и всецело демонстрируют что “они в теме”.
Чтобы структурировать скрипт анализа профессиональной пригодности и выявления того самого единственного и неповторимого агента, распределим классические кейсы разговоров с покупателей с агентами по принципу “прощелыга” и “профи”.
Давайте попробуем задать агенту череду простейших задач (настоящих баянов от недвижимости) и посмотрим на то, как с ними справляются профессионалы и проходимцы. Как компания застройщик мы постоянно участвуем в трехсторонних переговорах “покупатель-агент-застройщик” и приводим реальные случаи переговоров из собственной практики.
Что вообще с экономикой Таиланда?
“Прощелыга”: Начнет рассказывать о том, что Королевство год от года фиксирует рост в геометрической прогрессии, здесь будет второй Сингапур, и все инвесторы мира каждое утро просыпаются с неуемным желанием скупить здесь все.
“Профи”: Начнет ответ с точных данных и цифр, и даст пояснения: какие сферы растут, какие падают, какой план действий есть у правительства, где возможны “пузыри”, и аргументированно объяснит свою позицию о целесообразности инвестиций.
Зачем покупать тут недвижимость, ведь вся земля принадлежит Королю?
“Прощелыга”: Сорвется на эмоции, начинает жарко увещевать, что это наглая ложь и провокация турецких риэлторов, и что каждый таец с радостью продаст последний клочок земли иностранному толстосуму.
“Профи”: Простыми и понятными словами объяснит основные законы Земельного Кодекса Королевства Таиланд, принципы формирования права частной собственности и плавно сведет все на особенности владения землей для иностранцев, и форму полной собственности согласно закону о кондоминиумах от 1979 года, со всеми его поправками.
Насколько подорожает моя недвижимость за время строительства?
“Прощелыга”: Поведает о баснословном росте, ежемесячном удорожании, крайней востребованности и возможностях быстро перепродать квартиру или виллу сразу после завершения стройки.
“Профи”: Подробно расскажет из чего складывается стоимость того или иного проекта, объяснить ключевые моменты о перспективах локации и возможных активностях будущих конкурентов.
На этих трех простых примерах легко понять общий вектор проверки осведомленности агента в общеэкономических вопросах и глубину его познаний рынка Пхукета.
Обращайте внимание на тон, уверенность и грамотность речи. До недавнего времени некоторая часть агентской братии на Пхукете была представлена когортой людей явно застрявших в 90-ых годах, использующих соответствующую лексику и подходы. Вполне разумно отгородить себя от этой категории, равно как и от сомневающихся, мямлящих и явно неуверенных в своей правоте “специалистов”.
Достойный внимания агент всегда апеллирует цифрами и фактами, которые легко гуглятся и могут быть использованы в факт-чекинге. Он всегда аргументирует свою позицию, приводит случаи из практики, и никогда не пытается на вас давить. Он опрятно одет, позитивно настроен, и готов предоставить вам максимум информации имея ответ фактически на любой вопрос.
Кроме поверхностного введения в заблуждение покупателя, иногда агенты носят и прямой финансовый ущерб, вгоняя клиента в долги перед застройщиком. Во время недавнего строительного бума, псевдо-эксперты (а в этом случае фактически жулики и аферисты) реализовывали следующую схему:
Покупателю предлагалось вместо одной квартиры на этапе застройки приобрести две. Агент клятвенно обещал - что на этапе строительства квартиры подорожают минимум на 30-40% и переступив одну из квартир можно будет закрыть долг за первую. Довольный выгодной схемой покупатель вносил первоначальный взнос в 30%, а агент потирая руки получал две комиссии вместо одной.
После того как оказывалось, что квартиры не подорожали, а сам застройщик продает оставшиеся с хорошей скидкой, и время платить за обе пришло, агент уходил с закат, блокировал номер телефона и растворялся в дымке мангровых лесов.
ПОМНИТЕ: агент не несет никакой финансовой ответственности за сделку, все финансовые отношения вы будете вести с застройщиком, а сладкие речи “эксперта” - это только слова
Этап 3. Аналитика и данные.
Проверенные, развернутые и обширные данные, главный плацдарм эксперта по недвижимости. Основное оружие же - взвешенная и непредвзятая аналитика. На этом этапе мы подходим к тонкому, еле уловимому элементу проверки, который станет решающим при выборе действительно достойного эксперта.
Мотивация.
Нужно понимать, что главная мотивация любого агента, это получение комиссии. Однако, дьявол кроется в мелочах, и главное отличие профессионала от афериста - это методы которые используются в работе, и главное, намерение продолжать отношения даже после завершения сделки.
Методы работы.
Грамотный специалист точно знает свою ценность. Он играет в открытую, и знает, что его услугами пользуются прежде всего потому, что он является балансом интересов покупателя и застройщика. Профессиональный агент постоянно собирает данные, анализирует их и презентует покупателю выжимку достойных проектов. Например, выкладывает в открытый доступ данные всех застройщиков и проектов с указанием названий и контактов.
Важно помнить:
Всегда требуйте обосновать, почему агент настаивает на выборе того или иного проекта.
Достаточно часто, сильно переоцененные проекты (с изначально завышенной ценой) предлагают агентам повышенные комиссионные за продвижение проекта перед покупателями. Распознать эту хитрость не легко, но есть очень простой способ:
Выбери проект расположенный в популярном туристическом районе (Ката, Карон, Камала, Банг Тао, Сурин). Убедитесь что удаленность от пляжа не превышает 700 метров, и от проекта можно без труда пройти до пляжа пешком.
Затем рассмотрите проекты расположенные в менее популярных районах и на дистанции более 1 километра от купабельного пляжа (Раваи, Чалонг, Кату, Май Као, Лаян) и сравните вилку цен с предыдущими вариантами за аналогичную площадь.
Если в менее популярных районах цена аналогична первому варианту либо уступает на 10-15%, знайте, вам пытаются продать проект с завышенной ценой. Дело в том, что удаленность от береговой линии это основная составляющая стоимости земли на Пхукете. Согласитесь, это странно, когда цена квартиры 30 квадратных метров в проекте построенном на участке земли стоимостью 90 миллионов батов за рай (1,600 кв.м) полностью идентична цене в проекте где земельный участок оценивается в 7 миллионов за рай.
Естественно, в проекте где охочие до сверхприбыли застройщики накрутили лишние 30-40% есть прекрасная возможность выплатить агенту повышенную комиссию и бонусы. Но говорит ли это о том, что сам проект действительно того стоит?
Итак, подытожим:
Специалист высокого класса, настоящий эксперт всегда готов аргументированно доказать преимущества тех или иных проектов. Он не идеализирует ни один из них и спокойно и уверенно говорит о недостатках (которых хватает в любом проекте даже самом идеальном). При этом, обсуждая проекты которые на его взгляд не стоит рассматривать для инвестиций он никогда не опускается до оскорблений и “жутких историй”. Вообще, принцип играть на “страхах” еще один триггер псевдо-эксперта, и это знание тоже стоит положить в копилку.
Личный бренд.
Завершающий признак надежности агента. Нет, это вовсе не означает, что крупные или не очень агентства не заслуживают вашего внимания. Но по опыту можем сказать, что в агентствах с большим количеством сотрудников всегда происходит перекладывание ответственности, особенно в острых ситуациях.
Агенты же ведущие деятельность под своим персональным брендом в более значительной степени несут ответственность перед своим клиентом ведь потерять репутацию личного бренда можно буквально с одной сделки, а создавать новую можно годами.
Изучить личный бренд агента очень просто. Все они ведут активную деятельность в социальных сетях, создают свой собственный контент, который и лежит в основе их маркетинга.
Как проверить личный бренд?
Внимательно изучите страницы агента в социальных сетях. Во первых, честный и открытый специалист всегда ведет деятельность под своим именем, и размещает на аватаре свое лицо. Пожалуйста, не ведите переговоров с пальмочками, пляжиками, бабочками, котиками и обезьянками - это не серьезно.
Обратите внимание на то, как заполнен профиль, указано ли там название компании и прочая имеющая к работе информация,
Внимательно изучите контент производимый агентом. Еще до встречи с ним, вы уже будете представлять себе ход мыслей и манеру общения этого человека. А так же, сможете провести проверку описанную во втором этапе нашего гида.
Изучите манеру общения агента в сообществах, группах публичных страницах. Этот лайфхак легко позволяет распознать лицемерие и двойное дно личности, когда в разговоре с вами агент изобилует экивоками и реверансами, а в холиварах общается как быдло или криминальный авторитет.
Не обращайте внимание на количество лайков и подписчиков. И то и другое может быть накручено недобросовестными предпринимателями. Гораздо важнее изучить фидбек от клиентов, семантику ответов агента на открытые вопросы.
Обратите внимание на регулярность обновления контента. “Спящие” месяцами страницы тоже должны быть тревожным звонком. В нынешнем пандемийном мире, вся активность ушла в онлайн, и если там нет активности, значит ее нет вообще.
Заключение. Почему все это так важно?
Итак, вы выбрали агента который полностью соответствует положительным критериям данного гида. Можем вас поздравить, ведь таких специалистов на Пхукете даже не десятки. Таким экспертам вы можете смело доверять и прислушиваться к их мнению.
Именно специалисты высокого класса все еще являются локомотивами сделок по недвижимости, дорожат репутацией острова в целом и работают в длительной перспективе.
Мы надеемся, что наши советы помогут вам определиться с выбором эксперта, которому вы спокойно можете доверить выбор направления для инвестиций. Ведь вход на рынок инвестиций в недвижимость Пхукета даже сейчас начинается от 100,000$ и мы твердо знаем, что каждый из вас не хочет потратить эти деньги впустую.
