Рынок продажи недвижимости Пхукета развивается за счет арендных программ

График 1: количество кондоминиумов и вилл проданных по полугодиям 2012 — 2018 гг.

Полугодовой отчет (2й квартал 2018) — виллы

• Общее число проданных вилл: 63 виллы, увеличение на 21% от прошлого аналогичного периода.
• Продажи продиктованы потребностью арендного возврата. 92% сделок приходится на виллы стоимостью ниже 1 млн долларов.
• Около 5 вилл свыше 1 миллиона долларов было продано за данный период.
• Пять новых проектов вилл было запущено в ценовом сегменте до 1 млн долларов за виллу.

Полугодовой отчет (2й квартал 2018) — кондоминиумы / квартиры

• Всего около 550 квартир было продано во втором полугодии 2018 года, это на 13,7% меньше предыдущего аналогичного периода.
• 80% кондоминиумов, проданных во второй половине 2018 года, были ориентированы на арендный возврат.
• Покупатели во всех ценовый категориях рассчиывали использовать свою недвижимость менее 60 дней в году.
• В первой половине 2018 года запущено два проекта кондоминиумов с отельной концепцией: ВИП КАТА Кондоминиум Фаза 1, Виндхам Найхарн Бич. Большинство квартир в этих проектах оцениваются до 250 тысяч долларов.

Анализ рынка недвижимости от компании CBRE

Во втором полугодии 2018 года было продано 546 кондоминиумов и 63 виллы, это на 13% меньше прошлогоднего периода для кондоминиумов и на 21% больше аналогичного периода для вилл за 2017 год.

Продажи строятся на инвестиционной составляющей, то есть на недвижимости приносящей доход. Это относится как к виллам, так и к кондоминиумам.

В относительном исчислении инвестора отдают предпочтения покупке квартир из-за более низкого порога входа и программ арендного дохода. Основная часть сделок приходится на объекты стоимостью ниже 250 тысяч долларов.

Покупатели кондоминиумов, в основном, выходцы из Китая, Гонконга, Сингапура и России. Падение туристического потока из Китая в середине года не оказало значительного отклонения в продажах недвижимости. В декабре 2018 года туристический поток из Китая также показал позитивный рост в 2,8% от прошлогоднего периода.

Ожидается, что спрос на недвижимость управляемую отельными сетями продолжит расти.

В сегменте вилл свыше 3 млн долларов — продано 3 виллы. В сегменте кондоминиумов свыше 600 тыс долларов — продано 29 квартир в 2018 году.

В настоящее время упор всего рынка продаж недвижимости приходится на Китай и Россию. В этом заключается основной риск возможной нестабильности и вызов для игроков рынка в поиске распределения доли продаж между покупателями из других стран.

Источник: CBRE Phuket Residential Market Research, H2 2018

Комментарии компании Пхукет9

Возможный кризис продаж.

В настоящее время на Пхукете в продаже находятся более 50 кондоминиумов с общей номерной базой около 10,000 квартир. Отталкиваясь от отчета CBRE, в год на Пхукете продается порядка 1,000 квартир. При нынешнем темпе продаж, реализация всех выставленных на продажу проектов займет порядка 10 лет. Конечно, можно рассчитывать на растущий спрос, однако, исторически максимально удавалось продавать не более 1,500 квартир в год в 2015-2016 годах.

Аналитический отдел компании Пхукет9 также следит за текущим строительством кондоминиумов и вилл на Пхукете. Все заявленные объекты попадают в список кондоминиумов Пхукета со всеми необходимыми для анализа рынка данными, включая стартовые цены и периоды строительство.

Стоит отметить, что подавляющее большинство заявленных кондоминиумов еще не начали строительство и продаются задолго до этапа земельных работ. Это, в сочетании с общей динамикой продаж и спросом накладывает соответсвующие риски на реализацию проектов. В настоящее время уже проявляются проекты с затянувшимися сроками начала строительных работ и сдачи в эксплуатацию.

Высокая конкуренция по аренде.

Отталкиваясь от отчета компании CBRE по отельной сфере, на Пхукете на конец 2018 года 134 отеля с номерным фондом около 23 тысяч.

• Общий туристический поток за 2018 год вырос на 4%. Однако, количество китайский туристов в середине года значительно упало в среднем на 12% в месяц с Августа по Ноябрь. В декабре появился небольшой рост в размере 2,8%.
• Заполняемость отелей во второй половине 2018 года составила 67,3%, что на 9,4% меньше, чем за прошлый год.
• Средняя цена за ночь также упала га 9% с 3,610 батов до 3,285 батов.
• Во второй половине 2018 года были открыты 4 новых отеля с общим номерным фондом 749 комнат.
• Общий номерной фонд отелей Пхукета к 2021 году вырастет на 31% — строится 27 новых отелей с 7,163 номерами.

Конкуренция со стороны строящихся и существующий отелей окажет значительную нагрузку на застройщиков, предлагающий программы аренды на своих проектах. Учитывая то, что в течение 2 лет на рынке появится более 7 тысяч отельных номеров и планируется построить почти 10,000 квартир, рынок предложения увеличится в два раза от существующего. Сегодняшняя заполняемость отелей на уровне 63% это практический минимальный показатель для окупаемости отеля. Если туристический поток не вырастет за этот период как минимум на 30-40%, игрокам придется довольно сложно.