Кондоминиумы со смешанной арендной программой неликвидны
Арендная программа с фиксированной ставкой дохода и «рентал-пул» — управление с разделением фактического дохода с собственником, квартиры для личного пользования или управления через сторонние управляющие компании — когда все эти предложения одновременно присутствуют на одном объекте, это ведет к катастрофическому снижению ликвидности проекта.
И вот почему.
Главные проблемы смешанных программ
Когда в одном кондоминиуме застройщик одновременно предлагает квартиры с программой фиксированной доходности (5-7% в год) и возможностью проживать и/или сдавать свое жилье самостоятельно — он подвергает высоким рискам не только себя, но и всех инвесторов проекта.
Три главные проблемы:
- Отсутствие контроля над ценами
- Отсутствие контроля бренда
- Сложность в работе с партнерами
К этому стоит добавить сложности в логистике управления — уборка, заселение, пользование общей территорией, лобби, бассейнами и пр.
1. Цены
Если в проекте часть квартир продана с условием фиксированного дохода, а часть находится в руках третьих лиц, невозможно контролировать ценообразование.
В цену от застройщика будет включена сумма по возврату инвестиции (5-7% годовых) — это то, что он обязан выплачивать собственникам по договору.
В цену сторонней управляющей компании (УК) эти риски не включены. Доход делится по факту, поэтому УК имеет возможность демпинговать.
Если застройщик сам управляет квартирами из разных программ, то в комплексе со средней заполняемостью 40-60% первыми доход будут получать квартиры на «фиксированном доходе», остальным может не достаться ничего.
2. Бренд
Управление и сдача в аренду проекта невозможны без сотрудничества с сайтами бронирований, таких как Booking-com, а также разработки маркетингового плана по продвижению бренда.
Если на проекте конкурируют несколько УК, возникнет конфликт по использованию бренда проекта. Кто будет развивать бренд и кто будет инвестировать в бренд и получать от этого выгоду?
3. Партнеры
Сотрудничество с крупными игроками (тур-операторами, сайтами бронирования) возможно при наличии большого номерного фонда.
Если в руках сторонней УК окажется большее количество квартир, у нее, учитывая отсутствие обязательств по выплатам собственникам, будет возможность предложить более низкую цену за сутки, в отличие от застройщика, который обременен программой с «фиксированным доходом». Застройщику будет крайне сложно обеспечить заполнение своих квартир или обеспечить себя достаточным доходом для выплат, так как конкуренты в рамках одного проекта будут играть на понижение цены.
Что делать покупателям
- Определить цель покупки
- Выбрать проект под свои цели
Инвестиция со стабильным доходом
Если вы рассматриваете приобретение недвижимости для получения дохода — выбирайте проект, где в роли управляющей компании будет выступать только одна сторона. Такие проекты имеют больше шансов на успех.
Последнее время все больше застройщиков подписывают договоры с отельными сетями. Условия отельных сетей подразумевают минимум 10-15 лет управления, а также передачу в управление всех квартир в проекте. Отельная сеть не допускает, чтобы в каком-то из номеров свободно проживал посторонний, или присутствовала другая управляющая компания, потому что они следят за 1-ценами, 2-брендом, 3-партнерами.
Покупка квартир для личного пользования
Если вы ищете квартиру для длительного проживания или самостоятельного управления — стоит выбирать либо вторичное жилье, либо хорошо проанализировать проект на предмет будущего управления.
ВАЖНО ПОМНИТЬ
Любую квартиру рано или поздно придется продавать. Не покупайте жилье, опираясь на личные ощущения и эмоции. Думайте о следующем покупателе и о спросе на рынке.
Анализируйте расположение, возможность и перспективу строительства новых проектов рядом, которые будут конкурентами вашему объекту в будущем.
При расчете инвестиционного возврата необходимо знать о комиссиях и налогах, которые в совокупности могут достигать 15% от стоимости.
Как купить, что бы наверняка
Консультация с профессионалами — это инвестиция своего времени. Вы можете задать нам вопросы и написать свои пожелания на имейл, позвонить на Вотсап, приехать в один из наших офисов. Взамен, вы сэкономите большое количество денег и нервов. Получите советы, которые сможете применять самостоятельно при выборе жилья.
Мы сможем помочь в проверке документов и проведении удаленных сделок, если вам это понадобится.
НАШИ КОНТАКТЫ:
+66 62 369 8978
sales@phuket9.com
Форма запроса: https://forms.gle/RkdZna4S5X2iKxWW7
ГОРЯЧЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Квартиры для инвестиций:
- 7% годовых на 8 лет
- опция обратного выкупа через 8 лет
- доход с первого дня после полной оплаты
