Инвестиции в недвижимость могут приносить прибыль, но никакой бизнес не обходится без рисков. Важно оценить потенциал прибыльности вложений в проект на начальном этапе, что бы избежать основные ошибки инвестирования. Следующие 5 советов помогут вам понять как избежать потерь, и обеспечить себя долгосрочным доходом.
1) Расположение проекта самый важный фактор
Выгодное расположение дает преимущества для будущих владельцев, арендаторов и выгодной инвестиционной сделки. Покупая недвижимость с целью получения прибыли или сохранения средств, убедитесь, что стоимость объекта имеет потенциал роста с течением времени. Этого можно достичь за счет расположения в районе с развивающейся инфраструктурой.
Не стоит определять перспективность района по высоким ценам на недвижимость и по объему предоставленной информации о проекте, это может быть просто хорошим маркетингом. Хороший район это скорее место, располагающее для жизни и отдыха, с доступной инфраструктурой для жизни и развлечений, например, наличием международных школ, магазинов, удобных дорожных развязок, близости к пляжу и ряда других опций.
2) Определите свой бюджет и придерживайтесь его
Инвестируя в недвижимость, стоит знать границы бюджета, который вы готовы вложить. Также стоит предусмотреть случаи превышения лимита, что бы знать что вы можете себе позволить.
Не покупайте первый многообещающий объект, узнайте какой спрос на аренду и размер арендной платы. Не думайте о недвижимости, как о дешевой или дорогой, найдите подходящий вариант, соответствующий вашему личному бюджету
Выясните окончательную стоимость недвижимости и что туда входит.
- Учтена ли стоимость мебели и декора?
- Сколько составляют затраты на оформление, налоги и другие разовые платежи (фонд кондоминиума или поселка), такие как на водосчетчик и др.
- Какие дополнительные затраты необходимы для заселения или для сдачи в аренду (покупка бытовой техники, пастельного белья, декора, страхование).
- Какие регулярные платежи предусматривает владение – коммунальные счета (за электричество, воду, охрану, пользование общим бассейном или парком и тд.)
Убедитесь, что все эти затраты вписываются в ваш бюджет. Если вы покупаете жилье в рассрочку, обратите внимание на сроки платежей и ответственность за просрочку.
3) Изучите рынок
Часто причиной не выгодных инвестиций становится не знание рынка. Не спешите с покупкой. Уделите время на исследование рынка и динамику развития района, куда вы инвестируете. Ознакомьтесь с доступной инфраструктурой и историей соседних объектов.
Если вы покупаете недвижимость с намерением сдачи в аренду, определите целевую аудиторию – тех, кто будет арендовать вашу недвижимость. Попробуйте выяснить, на сколько удачно сдаются объекты в соседних проектах.
Отбросьте эмоции, вместо того, чтобы думать о собственном отношении к недвижимости, поставьте себя на место арендатора и взгляните с другой стороны, будет ли ваша недвижимость востребована. Взгляд другими глазами иногда может стать решающим.
4) Продумайте стратегию
Даже если вы покупаете квартиру для жилья, и не собираетесь сдавать ее в аренду, инвестиционная привлекательность это важный фактор, который поможет вам ее продать в будущем.
Окупаемость вложений займет некоторое время, учтите это в стратегии получения прибыли. Задайте себе следующие вопросы:
- Вы рассчитываете на быстрый или долгосрочный доход?
- Какой тип недвижимости подходит для вашей концепции?
- Разумны ли инвестиционные цели?
Рынок недвижимости носит переменчивый характер, поэтому рассчитывать исключительно на рост стоимости недвижимости не стоит. Вместо этого продумайте стратегию, в которой арендный доход занимает большую часть прибыли.
Не рассчитывайте на сверхприбыли от аренды или перепродажи. Аренда может приносить порядка 6% в год от стоимости жилья. Рост цен колеблется от 5 до 10% в год, в зависимости от расположения.
Арендная программа, кроме пассивного дохода, помогает избежать затрать на содержание и ремонт. Помните, чтобы инвестиционные цели были достигнуты, вам нужна долгосрочная стратегия.
Что бы выгодно продать недвижимость в будущем, стоит еще раз обратить внимание на расположение – важнейший фактор, который определяет ликвидность.
Вы можете сделать ремонт, обновить фасад, купить дорогую мебель, но вы не сможете поменять расположение.
5) Изучите услуги и цены управляющей компании
Покупая недвижимость вдали от дома, сэкономить на расходах на содержание недвижимости помогут услуги управляющих компаний. Это организации, в которых профессиональные агенты находят клиентов и сопровождают арендаторов на всем периоде их проживания. Управляющая компания оплачивает коммунальные платежи и следят за сохранностью имущества.
Существует два метода взаимодействия с управляющими компаниями:
1. Гарантированный доход от аренды
Такие условия предлагают сами застройщики. Сроки гарантированного от 2 до 10 лет, это период, в который владелец недвижимости получает прибыль от аренды, вне зависимости от заполняемости.
Слишком короткий срок, может означать что гарантийные риски застройщик заложил в начальную стоимость. Так как для достижения уровня хорошей заполняемости может потребоваться 2 года.
В любом случае, гарантированный доход от аренды подойдет тем, кто заинтересован в инвестировании.
2. Платное управление
Платные услуги по управлению недвижимости можно получить как от застройщика или его управляющей компании, так и от стороннего агенства. Этот сервис предполагает оплату коммунальных платежей и других счетов за содержание, а при необходимости поиск, заселение, обслуживание и выселение арендаторов.
Услуги по управления потребуют предварительной оплаты, часто за год вперед. В течение этого времени, можно окупить расходы сдачей недвижимости в аренду.
